我们结合【西南证券】发布的这份《房地产行业2023年中期投资策略：基本面弱复苏，关注政策再释放》，来看看这个问题。

我们来看几个数据：

一、新房销售额左边是克尔瑞的，右边是国家统计局的，统计口径不一样。克尔瑞是统计全国百强房企的销售数据，国家统计局是直接拿整个房地产板块的数据，也就是包含了中小型房企，所以右边的数据在量级上更大一些。

【资料图】

这份报告选取了2019、2022、2023三年的数据进行对比，这个选择的方式是比较公允的，2019年既是疫情之前，也是在本轮房地产调控之前，所以会更有代表性。

这两组数据，一个是top 100房企的销售数据，一个是大盘全量销售数据，那么简单运算就能得出第三组数据，也就是百大以外的中小房企的销售数据。紧接着就会有另一个数据，百大房企的销售额，与中小房企的销售额，在房地产销售大盘数据中的占比。

这两组数据中有一些比较玄妙的地方，也就是疫情前后，调控前后，房地产销售整体发生了什么变化，以及百大发生了什么变化，中小又发生了什么变化。这个大家有兴趣可以自己简单算一下，很有意思。说上面两段话，其实是因为注意到这两组数据在描绘行业走势时，似乎存在一些分歧。

回归正题，我们只采用两组数据所一致表现出来的走势，以此为基础讨论。大致有这样几个结论：

1）今年2月和3月，新房销售市场是有了一波回暖的，超过了去年同期，但是否超过2019年同期存疑。

2）但这个回暖未能延续，从4月5月开始，销售数据出现了下滑。虽然去年同期也是这样的走势，但去年4月5月的下降主要是由于疫情，而今年没有疫情。

如果参照疫情前的2019年，4月5月也并非行业淡季。目前来看，今年4月5下的下滑，更像是2月3月对疫情尾声阶段的一些积压需求的释放。等6月的数据出来，态势会更明朗一些。

所以新房市场的结论就是，疫情结束后，2月3月出现了反弹，但只反弹了两个月，4月开始又掉头往下走。6月的数据很重要，拭目以待。

二、二手房成交面积二手房为什么不统计销售额

二手房成交面积二手房为什么不统计销售额，而是采用成交面积指标，这个是存疑的。如果想看同一口径指标的对比，从其他报告中或宏观统计数据中都能找到；

但这份报告中提供了这样的数据，我们就先这么看。报告中采用的是14个主要城市的二手房成交面积这一数据，这个数据比70城的数据代表性会弱一些，但也能说明问题。

可以看出一些问题：

1）今年2月3月，二手房的成交面积开始大幅上涨，尤其是按照与去年同比的增长幅度来看，非常显著。这个增长在3月达到峰值，从4月开始总量下降，但同比仍是大幅增长，当然去年的基数实在是太低了。

2）去年的走势，从2月到6月，是一个稳中有升的走势；今年与去年区别很大。到了6月，今年跟去年已经基本持平了。如果今年7月还是保持现在的势头，可能就会出现同比负增长。总结一下就是，二手房市场跟新房市场出现了差不多的局面，春节期间过后，交易量强势回暖；

二手市场回暖的势头比新房市场持续的更久一些，到了4月5月仍在延续，但增长已经在逐渐乏力；到了6月已经差不多回归到去年同期水平了。同样的，我们可以关注下7月的数据。

三、房价左图是新房价格指数，右图是二手房价格指数，而且都是70城的，更具代表性。注意是价格指数，不是均价。

重点看灰色线，是同比，对应的数据是右轴；红色线是环比，对应的数据是左轴，房价本就有波动，月度环比价值不是很大，辅助参考即可。

从这两组数据，可以的出以下结论：

1）新房和二手房的价格指数走势，大体的轨迹是一致的，都是在反应整体房地产市场的行情，新房和二手房之间并没有出现带来重大区别的因素。

2）疫情期间，房价整体向下波动，无论新房还是二手。

3）疫情期间，二手房向下波动的幅度甚至比新房更大。要知道，疫情期间，房地产调控的危机尚未走出，房企的财务状况和交房尚都存在一定的风险预期，二手房是没有这个问题的。但二手房依然在价格上下探的更深，这背后的原因恐怕比较复杂。

4）今年以来，后疫情时代，房价指数回调，新房也走在了二手房的前面。综合结论就是，疫情期间，房价确实受影响有所下降了；疫情结束后，房价正在逐渐回调；但回调的力道并没有预期中那么大；新房在价格涨跌上的表现比二手房更坚挺。

四、开发商拿地开发商拿地，一方面反应了开发商对当前市场的综合环境的判断，包括政策，也包括需求；

另一方面，因为从拿地到交房，存在着几年的周期，所以现在拿地的情况会间接影响到2-3年后新房的库存量，也会间接影响供求关系。

至于这个数据，直接看红色的绝对值就足够直观了，今年以来，开发商拿地是真的不积极。

如果对比2021年，恐怕要减少超过一半了。其他的就不多说了。

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